Los activos inmobiliarios han sido tradicionalmente considerados una inversión destacada debido a su naturaleza tangible, especialmente en un entorno de bajos tipos de interés.
Aunque durante mucho tiempo se ha considerado que invertir en bienes raíces era rentable pero reservado solo para los más adinerados, convertirse en propietario de uno o varios inmuebles requiere un capital significativo, ofrece una diversificación limitada y conlleva gastos considerables. Los tiempos cambian y surgen nuevos instrumentos financieros. Hoy en día, es posible poseer bienes inmobiliarios mediante acciones o fondos cotizados en bolsa (ETFs), opciones que parecen ser mucho más eficientes y sencillas para la mayoría de los inversores.
En este artículo, profundizaremos en los REITs, explicando en detalle qué son, los diferentes tipos que existen y sus principales características.
¿Qué son los REITs?
Los REITs o Real Estate Investment Trust son sociedades que poseen y gestionan activos inmobiliarios.
Estas compañías poseen activos inmobiliarios, una cartera de múltiples propiedades y cotizan en el mercado bursátil. Es conveniente destacar que existen sociedades que cuentan con activos hipotecarios, pero en este artículo nos enfocaremos únicamente en las compañías que poseen activos inmobiliarios.
En efecto, al invertir en REITs estamos adquiriendo una participación en bienes inmuebles que son alquilados para generar ingresos. Dichos ingresos se distribuyen entre los accionistas, también conocidos como partícipes, en forma de dividendos que suelen ser repartidos trimestralmente. Cabe destacar que los REITs están ampliamente difundidos a nivel internacional, en particular en Estados Unidos, Europa y, cada vez más, en el Sudeste Asiático.
¿Qué son las SOCIMIs?
El término SOCIMI hace referencia a las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, que son la versión española de los REITs, es decir, sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa. Aunque presentan algunas peculiaridades o diferencias, en esencia se trata del mismo activo regulado de manera distinta. Para evitar confusiones, en adelante utilizaremos el término más ampliamente conocido a nivel internacional.
¿Cómo funcionan los REITs?
Tipos de REITs
El modelo REITs es fácil de explicar: los inversores interesados en el mercado inmobiliario no necesitan comprar un bien inmueble en particular, sino que pueden adquirir una participación en un conjunto de propiedades que cotizan en los mercados financieros.
Menos preocupaciones…
Es importante tener en cuenta que existen diversos tipos de REITs entre los que se debe elegir antes de tomar una decisión de inversión. Como se puede observar, se trata de un mercado muy amplio con una gran cantidad de opciones disponibles. Por tanto, resulta fundamental realizar una investigación exhaustiva para encontrar aquellos REITs que estén alineados con nuestra estrategia de inversión.
REITs Oficinas
Existen REITs especializados en oficinas y espacios de trabajo similares, que pueden estar ubicados en rascacielos o en parques empresariales. Algunos REITs de oficinas se enfocan en tipos específicos, como las oficinas ubicadas en propiedades muy céntricas que ofrecen una imagen destacada, o en alternativas más económicas en las afueras. Además, algunos REITs tienen una clase específica de inquilinos, como las administraciones públicas.
REITs Alojamiento – Resorts
Los REITs también pueden incluir hoteles y complejos turísticos. Los REITs de alojamiento pueden poseer diferentes tipos de hoteles que varían en función de la calidad y las comodidades que ofrecen. Estos REITs se benefician hospedando a un amplio espectro de clientes, desde turistas hasta viajeros de negocios, y pueden ser una opción interesante para aquellos inversores que desean tener exposición al mercado de la hospitalidad y el turismo.
REITs Residenciales
Otro tipo de propiedad que pueden incluir los REITs son los edificios de apartamentos, las residencias de estudiantes y las viviendas unifamiliares. Cada REIT que se especializa en este tipo de propiedades puede enfocarse en diferentes mercados geográficos y ofrecer diferentes tipos de viviendas para atender a diferentes segmentos de la población. Invertir en REITs que se centran en propiedades residenciales puede ser una buena opción para aquellos inversores que buscan generar ingresos regulares a través de la inversión en el mercado inmobiliario.
REITs Atención Médica
Este tipo de propiedades son conocidas como REITs de atención médica. Estos REITs se especializan en poseer y operar propiedades en el sector de la atención médica y bienestar. Pueden incluir instalaciones de atención a largo plazo para personas mayores, hospitales, consultorios médicos, centros de rehabilitación, entre otros. Es un segmento de mercado en constante crecimiento debido al envejecimiento de la población y el aumento de la demanda de servicios de atención médica.
REITs Industriales
Los REITs industriales son esenciales en la era del comercio electrónico, ya que se encargan de proveer instalaciones industriales, centros logísticos y almacenes para satisfacer la demanda de entregas rápidas. Además, estos REITs pueden especializarse en ciertas industrias que requieren espacios específicos cerca de determinados lugares o proveedores.
REITs Minoristas
Es común que los REITs de este tipo tengan un enfoque en la propiedad de centros comerciales y supermercados grandes y de alta calidad, los cuales suelen estar ubicados en áreas estratégicas y altamente transitadas. Dichos REITs pueden estructurar sus contratos de manera que los inquilinos sean responsables del pago tanto del alquiler como de la mayoría de los gastos operativos de la propiedad.
REITs Auto-almacenamiento
Los REITs de auto-almacenamiento se especializan en la propiedad y gestión de instalaciones de almacenamiento de autoservicio, también conocidas como unidades de almacenamiento o trasteros. Estas propiedades ofrecen espacio de almacenamiento seguro y asequible para particulares y empresas que necesitan almacenar temporalmente sus pertenencias, documentos, inventario, equipos, entre otros.
REITs Infraestructura
Los REITs de infraestructura son un tipo de REITs que se centran en la propiedad y la gestión de activos de infraestructura esenciales, como infraestructura de fibra óptica, torres de telecomunicaciones, torres con conectividad inalámbrica, tuberías de energía, entre otros.
REITs Centros de datos
Los centros de datos son complejas infraestructuras que requieren de una amplia gama de productos y servicios para mantener seguros y operativos los servidores. La tarea de asegurar la continuidad del servicio y la protección de la información es crítica y no está exenta de dificultades. Además, la demanda energética de estos centros es elevada, por lo que se requieren soluciones eficientes en términos de refrigeración y suministro eléctrico.
REITs Especiales
Estos tipos de propiedades son más comúnmente encontrados en fondos de inversión privados, pero también hay algunos REITs que se enfocan en ellos. Los REITs de entretenimiento pueden incluir complejos de cines, casinos y discotecas, mientras que los REITs de publicidad pueden poseer espacios publicitarios en áreas muy transitadas como los centros comerciales, los aeropuertos y los estadios deportivos. Los REITs de campos de golf pueden poseer y operar campos de golf de alta calidad en zonas turísticas y residenciales.
REITs Timberlands
Los REITs Timberland pueden estar involucrados en la extracción y venta de madera, su principal enfoque está en la propiedad y gestión de bosques y tierras forestales para la producción sostenible de madera y otros productos forestales. Además, también pueden obtener ingresos a través de la venta o arrendamiento de derechos de caza y pesca, turismo en la naturaleza y otros usos de la tierra.
Rentabilidad Invertir REITs
Los inversores en REITs obtienen dos formas diferentes de rentabilidad.
Dividendos REITs
Los REITs distribuyen entre sus accionistas los ingresos generados por sus propiedades, después de descontar los gastos correspondientes, en forma de dividendos.
Valor Activos REITs
Los bienes inmuebles que componen la cartera de los REITs están sujetos a fluctuaciones en su valor a lo largo del tiempo. Por lo general, estos activos tienden a apreciarse con el transcurso de los años, lo que se refleja en el aumento del precio de las acciones correspondientes. Sin embargo, es importante tener en cuenta que algunas zonas geográficas pueden perder valor con el tiempo, por lo que es fundamental realizar un análisis detallado antes de realizar cualquier inversión.
¿Cuáles son las ventajas de los REITs?
Las razones para invertir en REITs parecen convincentes, agregar REITs como una parte de nuestra cartera es prudente…
Rentabilidad constante
Como titulares, tenemos derecho a una rentabilidad medianamente constante en forma de dividendo. A diferencia de otras empresas que podrían optar por hacer caja para reinvertir en el futuro, los REIT deben por ley distribuir un % elevado de sus ganancias netas a los accionistas.
Diversificación
Una manera sencilla de diversificar nuestra cartera es a través de la inversión en el sector inmobiliario, que ha demostrado ser una opción sólida a largo plazo junto con las acciones, la renta fija y los metales. En la actualidad, los REITs son una alternativa cada vez más popular para invertir en bienes raíces, ya que poseen múltiples propiedades ubicadas en diferentes lugares, lo que les otorga una menor exposición al riesgo intrínseco del mercado inmobiliario. Este sector ha experimentado un enorme crecimiento en los últimos años, por lo que invertir en REITs es una forma inteligente y conveniente de diversificar nuestra cartera.
Liquidez
Los REITs se encuentran disponibles para su negociación diaria en las bolsas de valores, lo que permite a los inversores comprar o vender estas acciones con rapidez y facilidad.
Experiencia profesional
En la mayoría de los casos, los REITs cuentan con la administración de profesionales altamente capacitados en la industria inmobiliaria, lo que garantiza que el capital invertido está en manos de expertos que comprenden el mercado y conocen el tipo de propiedades que se requiere comprar o vender.
Facilidad de inversión
La inversión directa en propiedades es un proceso largo y complicado que requiere tiempo y recursos significativos. Desde la búsqueda y negociación de un acuerdo, hasta la verificación de la documentación, la preparación de escrituras y la gestión del mantenimiento, son múltiples los aspectos que deben ser considerados. Además, una vez alquilada la propiedad, el inversor debe estar preparado para enfrentar posibles inconvenientes. Por estas razones, muchos inversores optan por la inversión en REITs, que les permite obtener exposición al mercado inmobiliario sin la complejidad y el estrés asociados con la inversión directa en propiedades.
¿Desventajas de los REITs?
Si bien hemos explicado múltiples ventajas que estos productos financieros pueden aportar, se debe de la misma forma examinar objetivamente sus desventajas.
Perspectivas de crecimiento limitadas
Una de las principales contribuciones al crecimiento de las empresas convencionales es la reinversión de sus ganancias en la actividad empresarial. Los REITs operan de manera diferente, ya que están obligados a distribuir aproximadamente el 90% de sus beneficios en forma de dividendos a sus accionistas. Solo se les permite reinvertir el 10% restante para seguir creciendo, aunque este porcentaje puede variar según la legislación aplicable. Esta diferencia en la política de reinversión de beneficios puede afectar la estrategia de crecimiento y expansión de los REITs, pero también puede proporcionar a los inversores un flujo de ingresos estable y predecible en forma de dividendos.
Riesgo específico del sector
El mercado inmobiliario, como cualquier otro mercado, está estrechamente relacionado con el estado general de la economía. Durante períodos de desaceleración económica o inestabilidad macroeconómica, es poco probable que los activos inmobiliarios experimenten revalorizaciones. Cuando te encuentres con extraños personajes que te recomienden invertir en real estate, es altamente improbable que sea el mejor momento para hacerlo.
En cambio, en tiempos de prosperidad económica, los precios de las propiedades pueden aumentar significativamente. Como tal, los inversores en REITs deben ser conscientes del estado de la economía en general y considerar cuidadosamente las condiciones macroeconómicas.
Falta de control
Los administradores de los REITs tienen un papel crucial en la gestión del capital de los inversores. Si el equipo de gestión no es el adecuado, los inversores pueden carecer de transparencia y control sobre cómo se administra su capital.
¿Rendimientos promedio de un REIT?
Los rendimientos varían según el tipo de REIT, históricamente los rendimientos anuales promedio son superiores al 10%.
Una de las principales razones del rendimiento es la diversificación. Estas corporaciones pueden invertir en propiedades diversas, no solo centrándose únicamente en una sola clase. Algunos fondos también ofrecen planes de reinversión de los dividendos, de esta forma se aumenta el rendimiento al no tributar los dividendos.
Paper: RETurning to REITs – Thomas J. Emmerling, Eunkyu Lee (2022)
La comparación entre RETs (real estate trusts)y REITs plantea preguntas sobre si algunos requisitos regulatorios estatutarios de REIT podrían ser relajados para permitir un mayor crecimiento. Los autores encontraron que, a pesar de que los RETs no estaban sujetos a las regulaciones más restrictivas de pago, activos e ingresos que enfrentan los REITs modernos, lograron resultados de valoración y rendimiento similares. Esto sugiere que algunos requisitos regulatorios podrían ser revisados para permitir un mayor crecimiento en el mercado de REITs. Es importante tener en cuenta que cualquier cambio regulatorio debe equilibrar la necesidad de fomentar el crecimiento con la protección del inversor y la estabilidad financiera.
Tenemos 3 opciones:
- Invertir en un fondo de gestión activa especializado
- Invertir en un REIT cotiza como acción
- Invertir en un ETF tiene varios REITs en su interior
Lo más sencillo es…
ETFs REITS
VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF
Ticker: TRET
El ETF VanEck Global Real Estate UCITS invierte en REITs, activos de inversión que han demostrado mantener su valor a lo largo del tiempo. Este ETF se compone de una cartera diversificada de los 100 principales REITs a nivel mundial, abarcando diferentes sectores, como residencial, oficinas, industriales, hoteles, cuidado de la salud y comerciales.
El ETF ofrece ingresos regulares (distribución) y se caracteriza por tener el TER más bajo del sector. Esto proporciona a los inversores una manera eficiente de obtener exposición al mercado global de bienes raíces a través de un solo activo. Personalmente, considero es el más adecuado.
TER 0,25% – 100 empresas
Ticker: IASP – IQQ4
El Fondo busca rastrear el desempeño de un índice compuesto por compañías inmobiliarias cotizando en países asiáticos desarrollados, que también cumplen con los criterios de rendimiento de dividendos.
- Exposición a empresas inmobiliarias asiáticas desarrolladas con una rentabilidad por dividendo prevista a un año del 2% o más
- Inversión directa en empresas inmobiliarias cotizadas en Asia y REITS
TER 0,59% – 89 empresas
Ticker: IWDP – IQQ6
El fondo pretende replicar la rentabilidad de un índice compuesto por compañías inmobiliarias cotizadas de Estados Unidos y fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REITS), que además cumplen con los criterios de generación de dividendos.
Exposición diversificada a compañías inmobiliarias de Estados Unidos con una previsión de generación de dividendos a un año del 2% o superior en una única operación.
- Inversión directa en compañías inmobiliarias cotizadas y en REITS
- Exposición a un solo país con un enfoque en la generación de rentas
TER 0,40% – 49 empresas
Ticker: IPRP – IQQP
El Fondo busca rastrear el desempeño de un índice compuesto por compañías inmobiliarias cotizadas y Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REITS) de países europeos desarrollados (sin el Reino Unido), que también cumplen con los criterios de rendimiento de dividendos.
- Exposición a empresas inmobiliarias europeas y REITS.
- Inversión directa en sociedades inmobiliarias cotizadas y REITS
TER 0,40% – 52 empresas
Acciones REITs
Vamos a tratar algunos REIT interesantes…
Brookfield Asset Management
Ticker: BN
Brookfield Asset Management es uno de los grupos inmobiliarios más grandes del mundo. Gestionan una impresionante cartera de 220 billones de dólares y son una firma con más de 100 años de experiencia. No cotiza como REIT, es una empresa de private equity.
Actúan tanto como propietarios, desarrolladores y administradores de todo tipo de propiedades en EE. UU, Canadá, Reino Unido, Alemania, Australia, Brasil, India y Corea del Sur.
El objetivo de la firma es generar rendimientos estables y progresivos para los inversores al mismo tiempo que protegen el capital. Los activos están diversificados en muchos sectores y geográficamente, reduciendo así el riesgo por exposición a un único mercado y reduciendo la volatilidad en conjunto.
Este grupo solo puede ser clasificado como la referencia del sector, si hubiera alguna oportunidad, no dudaría a incorporar o ampliar este activo.
Realty Income Corporation
Ticker: O
Realty Income es una empresa que paga dividendos mensualmente, está estructurada como un REIT. Sus dividendos mensuales están respaldados por un flujo de caja de más de 11400 propiedades inmobiliarias alquiladas. La empresa ha repartido 625 dividendos mensuales consecutivos a lo largo de sus 53 años de historia. Sin olvidar, ha aumentado el dividendo 116 veces desde 1994.
Simon Property Group
Ticker: SPG
Simon Property Group es un REITs de inversión inmobiliario que se dedica a los grandes centros comerciales, restaurantes, entretenimiento y espacios mixtos. Tienen propiedades en América del Norte, Europa y Asia, lugares de reunión para millones de personas todos los días del año.
La empresa tiene en cartera 199 propiedades en USA y 33 propiedades en Asia, Europa y Canadá. Destacar es la principal accionista de Klepierre SA, el líder europeo en centros comerciales con un considerable 22.4%.
La expansión internacional continua con nuevos centros comerciales localizados en Staffordshire (Inglaterra), Jeju Premium Outlets (Corea), Fukaya-Hanazono Premium Outlets (Japón) y Paris-Giverny Designer Outlet (Francia).
Las marcas de lujo tienen una fuerte presencia en sus centros, tienen alquilados espacios a Gucci, Alexander McQueen, Balenciaga, Bally, Tag Heuer, Breitling, Marc Jacobs, Louis Vuitton y Prada. Nuevas marcas de lujo se han seguido sumando: Amiri, Ferrari Tienda y GANINI.
Uno de los puntos negativos es la elevada deuda que tienen, si bien es una empresa extremadamente solvente, los tipos de interés pueden frenar sus beneficios.
Crown Castle International
Ticker: CCI
Crown Castle compro por 7,1B $ la red de fibra optica de Lightower.
Crown Castle International Corp es un REIT de torres de telefonía móvil y redes 4-5g. El negocio de torres de telefonía móvil en Estados Unidos es una industria madura caracterizada por la fuerte capacidad de generar efectivo aunque el potencial de crecimiento es limitado.
Crown Castle sirve a los principales mercados de datos. Es el mayor proveedor de infraestructura de comunicacion del país. En el futuro, es probable que la demanda no solo de torres, sino de «small cells» adicionales continúe creciendo (empresa muy parecida a American Tower). Este REIT se puede ver beneficiado por los nuevos planes de infraestructura así como de una posible expansión internacional.
CoreCivic
Ticker: CXW
CXW es la empresa privada más grande de bienes raíces utilizados por el gobierno de USA, estamos hablando de cárceles y centros re-educativos.
Las prisiones privadas no son una inversión atractiva, especialmente si uno mira las continuas polémicas. En 2021, Joe Biden ordenó al Departamento de Justicia poner fin al uso de las cárceles privadas. No se ha realizado cambio alguno.
Las cárceles privadas son una parte fundamental en la infraestructura federal. Las propiedades y servicios de CXW ayudan a prevenir el hacinamiento en las cárceles, proporcionan una infraestructura mejor mantenida que las cárceles públicas. Los gobiernos estatales y federales necesitan de esta flexibilidad cuando planifican la cantidad y grado de castigo de los reclusos.
La industria de las prisiones privadas suele estar constantemente atacada por muchos activistas sociales, pero los flujos de ingresos no disminuyen. CXW debe progresivamente reducir el apalancamiento ha utilizado por ir ampliando sus propiedades. Técnicamente ya no es un REIT, dado que no reparten dividendos.
Decir es una empresa sin riesgo es mentir, presenta problemas por su naturaleza opresora, pero la posible rentabilidad va acorde al riesgo. GEO Group (GEO) es una empresa muy parecida con un mayor endeudamiento.
VICI Properties
Ticker: VICI
VICI Properties es un REIT autogestionado que posee una de las carteras más grandes de casinos, habitaciones cerca de casinos y entretenimiento del mercado. Esto incluye el famoso Caesars Palace de Las Vegas. En la actualidad, la cartera de VICI consta de unos 28 casinos, 17800 habitaciones de hotel y más de 200 restaurantes, bares y discotecas.
VICI tambiene gestiona cuatro hipódromos y 28 campos de golfs (4 de competición). También disponen de otros activos más regionales, que ascienden a unas 6000 habitaciones de hotel y unos 900000 metros cuadrados de terreno cerca de otros casinos.
The Show Must Go On
Conclusiones Invertir REITs
A diferencia de otros activos, el market timing no es un factor particularmente relevante en el sector inmobiliario. Los inversores en REITs se benefician más del time in the market que del timing del mercado. A pesar de que los REITs han ofrecido rendimientos sólidos durante un período prolongado, las acciones de REITs no se utilizan con frecuencia como herramienta de diversificación de cartera.
La asignación de una parte de la cartera a inversiones en REITs dependerá del perfil de riesgo y los objetivos de cada inversor. Como referencia, una diversificación del 15% al 20% en diferentes activos inmobiliarios puede ser adecuada para la mayoría de los inversores.
No dudaría en coger un ETF sólido como base, siempre se puede añadir algún REIT más especializado posteriormente. De la misma forma, mirar día a día la cotización de nuestros REITs no tiene ningún sentido, se ven beneficiados en periodos amplios de tiempo.
Por último, es fundamental destacar que una gran cantidad de investigaciones ha demostrado cómo la inversión en REITs ayuda a reducir el riesgo y aumentar la rentabilidad de una cartera de acciones y bonos. Si bien los REITs no son el sector ideal para aquellos que buscan una gran rentabilidad, son un componente valioso para construir una cartera resistente y bien diversificada. Por lo tanto, los inversores deberían considerar seriamente la inclusión de REITs en su cartera en momentos de pesimismo generalizado.
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