Invertir REITS – ETFs y Acciones

Invertir REITS - ETFs y Acciones REITs - Enric Jaimez - socimi

Los activos inmobiliarios siempre han sido una inversión por excelencia por su naturaleza tangible, especialmente con las tasas de interés aún cerca de sus mínimos históricos.

Convertirse en propietario de uno o varios bienes raíces se han considerado durante mucho tiempo una inversión rentable pero reservada para los más ricos.

Invertir físicamente en algún tipo de propiedad requiere de un capital elevado, la diversificación es reducida y los gastos derivados son elevados.

Los tiempos cambian y por ello se crean nuevos productos financieros. Hoy en día es posible ser poseedor de bienes inmobiliarios en forma de acción o ETF. Parecen opciones mucho más eficientes y sencillas para la gran mayoría.

En este artículo, desarrollaremos en profundidad que son los REITs, que tipos existen y gran parte de sus características.

¿Qué son los REITs?

Invertir REITs - Socimis

Los REITs o Real Estate Investment Trust son sociedades que poseen y gestionan activos inmobiliarios.

Estas empresas tienen activos inmobiliarios, una cartera de propiedades múltiples y cotizan en bolsa.

Existen sociedades con activos hipotecarios, pero nosotros solo vamos a tratar los inmobiliarios.

Por lo tanto cuando invertimos en REITs estamos invirtiendo en bienes inmuebles. Estas propiedades son alquiladas y generan ingresos. Las rentas obtenidas se distribuyen entre los accionistas (también llamados partícipes) en forma de dividendos.

Los dividendos son generalmente repartidos de forma trimestral.

Los REITs están muy implementados internacionalmente, especialmente en USA, Europa y cada vez más en el Sudeste Asiático.

¿Qué son las SOCIMIs?

El nombre SOCIMI es un acrónimo de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria.

Son la versión española de los denominados REITs, sociedades de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa. Para no complicar los términos continuaremos utilizaremos el término más internacional.

Las SOCIMIs presentan algunas peculiaridades o diferencias, pero se trata del mismo activo con otra regulación.

¿Cómo funcionan los REITs?

Tipos de REITs

El modelo REITs es simple de explicar.

Los inversores que buscan una exposición al mercado inmobiliario no tienen por qué comprar un bien inmueble, pueden comprar una participación de un conjunto que cotiza en los mercados financieros.

Menos preocupaciones…

Tipos de REITs - Mercados acciones REITs

Hay diferentes tipos de REIT a considerar antes de decidir en cuál invertir, como podéis observar es un mercado muy amplio.

Existen una gran cantidad de opciones, es importante hacer una investigación propia y encontrar REITs que estén alineados con nuestra estrategia de inversión.

🔹REITs Oficinas

Oficinas y espacios de trabajo similares. Estas propiedades pueden estar en rascacielos o en parques empresariales.

Algunos REITs de oficinas se centran en tipos específicos, como son las oficinas ubicadas en propiedades muy céntricas que dan cierta imagen o alternativas más económicas en las afueras.

Varios REIT tienen una clase específica de inquilinos como son las administraciones públicas.

🔹REITs Alojamiento – Resorts

REITs de Alojamiento – Resorts Invertir

Hoteles y complejos turísticos. Los REITs de alojamiento poseen diferentes clases de hoteles que varían en función de la calidad y las comodidades que ofrecen.

Se benefician hospedando un amplio espectro de clientes, desde turistas hasta viajeros de negocios.

🔹REITs Residenciales

Edificios de apartamentos, residencias de estudiantes y viviendas unifamiliares. Dentro de este segmento de mercado, cada REIT se especializa o enfoca en diferentes mercados geográficos.

🔹REITs Atención Médica

Instalaciones con atención médica, residencias para personas mayores, hospitales, edificios de oficina y consulta para médicos y personal sanitario.

🔹REITs Industriales

REITs Industriales Invertir industria

Instalaciones industriales, centros logísticos y almacenes.

Los REITs industriales desempeñan un papel importante gracias al comercio electrónico y están ayudando a satisfacer la demanda de entrega rápida que se requiere.

Ciertas industrias requieren espacios cerca de determinados lugares o proveedores.

🔹REITs Minoristas

Grandes centros comerciales y grandes supermercados. Los REITs de este tipo son muy independientes, estructuran sus contratos de forma que los inquilinos pagan tanto el alquiler como la mayoría de los gastos operativos de la propiedad.

🔹REITs Auto-almacenamiento

Auto-almacenamiento son trasteros, se alquila espacio tanto a particulares como a empresas para que puedan guardar sus pertenencias o mercancías.

🔹REITs Infraestructura

Administran infraestructura de fibra óptica, torres con conectividad inalámbrica, torres de telecomunicaciones y tuberías de energía.

🔹REITs Centros de datos

REITs Centros de datos - REITs data center

Los centros de datos son complejos, la gama de productos y servicios necesarios para mantener seguros los servidores es una tarea difícil.

Se necesita un importante suministro energético para que estas instalaciones funcionen de forma ininterrumpida. Estos espacios deben estar muy bien refrigerados y suelen contar con importantes barreras de seguridad físicas.

🔹REITs Especiales

Complejos de cines, casinos, discotecas, campos de golf y sitios donde se pueda colocar publicidad de forma muy visible.

🔹REITs Timberlands

Los REITs Timberland se especializan en la extracción y venta de madera, básicamente plantan árboles de cierto tipo. La demanda de madera crece y los precios aumentan progresivamente con el tiempo, especialmente si hay inflación.

Rentabilidad Invertir REITs

Invertir REITs - Rentabilidad Invertir REITs

Los inversores en REITs obtienen dos formas diferentes de rentabilidad.

Dividendos REITs

El dinero que generan los REITs (descontando los gastos) es distribuido a los accionistas en forma de dividendo.

Valor Activos REITs

Las propiedades en cartera de los REITs pueden subir o bajar de valor con el tiempo. Generalmente los bienes inmuebles se van apreciando con el paso de los años. Si los bienes inmuebles suben de valor el precio de las acciones ira en consonancia.

De la misma forma, algunas zonas geográficas pierden valor con el tiempo, hay que examinar bien donde estamos invirtiendo.

¿Cuáles son las ventajas de los REITs?

Invertir REITS - ETFs y Acciones REITs

Las razones para invertir en REITs parecen convincentes, agregar REITs como una parte de nuestra cartera es prudente…

🔸Rentabilidad constante

Como titulares, tenemos derecho a una rentabilidad medianamente constante en forma de dividendo. A diferencia de otras empresas que podrían optar por hacer caja para reinvertir en el futuro, los REIT deben por ley distribuir un % elevado de sus ganancias netas a los accionistas.

🔸Diversificación

Una forma de diversificación sencilla para nuestra cartera.

Si bien las vías de inversión más comunes son las acciones, la renta fija y los metales, el sector inmobiliario ha demostrado ser también una inversión sólida a largo plazo.

Además, la industria de los REITs ha experimentado un enorme crecimiento en los últimos años, invertir en bienes raíces de forma directa ya no tiene el mismo sentido.

Los REITs poseen múltiples propiedades que abarcan diferentes ubicaciones, lo que hace tengan intrínsecamente menos riesgo.

🔸Liquidez

Los REITs se negocian en las bolsas de valores diariamente y se pueden comprar o vender con rapidez.

🔸Experiencia profesional

Las propiedades son administradas por profesionales expertos en la industria inmobiliaria. Esto asegura el capital está en la mayoría casos en manos de personas que comprendan el mercado y conocen el tipo de propiedades se requiere comprar o vender. L

Los rendimientos son más elevados con un buen equipo gestor.

🔸Facilidad de inversión

El procedimiento detrás de la inversión directa en propiedades es largo y complicado. Solo hay que pensar un momento el tiempo necesario que requiere buscar, llegar a un acuerdo, verificar toda la documentación, preparar las escrituras, hacerse cargo de la propiedad y asegurarse del mantenimiento una vez alquilado.

Demasiados posibles problemas.

¿Desventajas de los REITs?

Si bien hemos explicado múltiples ventajas que estos productos financieros pueden aportar, se debe de la misma forma examinar objetivamente sus desventajas.

🔺Perspectivas de crecimiento limitadas

Una de las principales contribuciones al crecimiento de las empresas convencionales es la reinversión.

El dinero que gana una empresa a través de su actividad se suele utilizar para invertir y seguir creciendo. Los REITs no tienen este privilegio, deben distribuir aproximadamente el 90% de sus beneficios como dividendos. Solo pueden utilizar el 10% para seguir creciendo. Esta cifra puede variar según cada legislación.

🔺Riesgo específico del sector

El mercado inmobiliario es sensible al estado general de la economía, no podemos esperar importantes revalorizaciones en los activos si el entorno económico atraviesa una fase recesiva o problemas macroeconómicos.

🔺Falta de control

Los administradores tienen un control muy importante sobre cómo se administra el capital de los inversores. Los inversores carecen de cierta transparencia y control si el equipo gestor no es el adecuado.

¿Rendimientos promedio de un REIT?

como funcionan los REITs

Los rendimientos varían según el tipo de REIT, históricamente los rendimientos anuales promedio son superiores al 10%.

Una de las principales razones del rendimiento es la diversificación. Estas corporaciones pueden invertir en propiedades diversas, no solo centrándose únicamente en una sola clase.

Algunos fondos también ofrecen planes de reinversión de los dividendos, de esta forma se aumenta el rendimiento al no tributar los dividendos.

Tenemos 3 opciones:

  • Invertir en un fondo de gestión activa especializado
  • Invertir en un REIT cotiza como acción
  • Invertir en un ETF tiene varios REITs en su interior

Lo más sencillo es…

💠ETFs REITS

Invertir REITs - REITs ASIA - Enric Jaimez

iShares Asia Property Yield UCITS ETF

Ticker: IASP – IQQ4

El Fondo busca rastrear el desempeño de un índice compuesto por compañías inmobiliarias cotizando en países asiáticos desarrollados, que también cumplen con los criterios de rendimiento de dividendos.

  • Exposición a empresas inmobiliarias asiáticas desarrolladas con una rentabilidad por dividendo prevista a un año del 2% o más
  • Inversión directa en empresas inmobiliarias cotizadas en Asia y REITS

Ter 0,59% – 89 empresas

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF

Ticker: IWDP – IQQ6

El fondo pretende replicar la rentabilidad de un índice compuesto por compañías inmobiliarias cotizadas de Estados Unidos y fideicomisos de inversiones inmobiliarias (REITS), que además cumplen con los criterios de generación de dividendos.

Exposición diversificada a compañías inmobiliarias de Estados Unidos con una previsión de generación de dividendos a un año del 2% o superior en una única operación.

  • Inversión directa en compañías inmobiliarias cotizadas y en REITS
  • Exposición a un solo país con un enfoque en la generación de rentas

Ter 0,40% – 49 empresas

iShares European Property Yield UCITS ETF

Ticker: IPRP – IQQP

El Fondo busca rastrear el desempeño de un índice compuesto por compañías inmobiliarias cotizadas y Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (REITS) de países europeos desarrollados (sin el Reino Unido), que también cumplen con los criterios de rendimiento de dividendos.

  • Exposición a empresas inmobiliarias europeas y REITS.
  • Inversión directa en sociedades inmobiliarias cotizadas y REITS

Ter 0,40% – 52 empresas

VanEck Vectors Global Real Estate UCITS ETF

Ticker: TRET

El ETF de VanEck Vectors Global Real Estate UCITS cubre entre el 70% y el 80% de la capitalización del mercado inmobiliario global invertible de valores inmobiliarios internacionales.

  • Asignación global de las 100 principales acciones inmobiliarias en varios sectores
  • ETF con uno de los TER más bajos de su clase de activos (TER de 0,25% anual)
  • Los criterios selectivos de ESG se tienen en cuenta en función de la revisión y evaluación de nuestro socio de investigación independiente VigeoEiris con respecto a las violaciones del Pacto Mundial de las Naciones Unidas.

Ter 0,25% – 100 empresas

Acciones REITs

Vamos ahora a tratar algunos REIT interesantes…

Brookfield Asset Management

Invertir REITs - Brookfield Asset Management

Ticker: BAM

Brookfield Asset Management es uno de los grupos inmobiliarios más grandes del mundo. Gestionan una impresionante cartera de 220 billones de dólares y son una firma con más de 100 años de experiencia. No cotiza como REIT.

Actúan tanto como propietarios, desarrolladores y administradores de todo tipo de propiedades en EE. UU, Canadá, Reino Unido, Alemania, Australia, Brasil, India y Corea del Sur.

El objetivo de la firma es generar rendimientos estables y progresivos para los inversores al mismo tiempo que protegen el capital. Los activos están diversificados en muchos sectores y geográficamente, reduciendo así el riesgo por exposición a un único mercado y reduciendo la volatilidad en conjunto.

Este grupo solo puede ser clasificado como la referencia del sector, si hubiera alguna oportunidad, no dudaría a incorporar o ampliar este activo.

Crown Castle International

Crown Castle International - Invertir REITs

Ticker: CCI

Crown Castle compro por 7,1B $ la red de fibra optica de Lightower.

Crown Castle International Corp es un REIT de torres de telefonía móvil y redes 4-5g. El negocio de torres de telefonía móvil en Estados Unidos es una industria madura caracterizada por la fuerte capacidad de generar efectivo aunque el potencial de crecimiento es limitado.

Crown Castle sirve a los principales mercados de datos. Es el mayor proveedor de infraestructura de comunicacion del país. En el futuro, es probable que la demanda no solo de torres, sino de “small cells” adicionales continúe creciendo (empresa muy parecida tambien a considerar: American Tower).

Este REIT se puede ver beneficiado por los nuevos planes de infraestructura así como de una posible expansión internacional.

CoreCivic

CoreCivic - Invertir REITs - Invertir cárceles

Ticker: CXW

CXW es la empresa privada más grande de bienes raíces utilizados por el gobierno de USA, estamos hablando de cárceles y centros re-educativos.

Las prisiones privadas no son una inversión atractiva, especialmente si uno mira las continuas polémicas. En 2021, Joe Biden ordenó al Departamento de Justicia poner fin al uso de las cárceles privadas. No se ha realizado cambio alguno.

Las cárceles privadas son una parte fundamental en la infraestructura federal. Las propiedades y servicios de CXW ayudan a prevenir el hacinamiento en las cárceles, proporcionan una infraestructura mejor mantenida que las cárceles públicas. Los gobiernos estatales y federales necesitan de esta flexibilidad cuando planifican la cantidad y grado de castigo de los reclusos.

Invertir carceles - invertir corecivic

La industria de las prisiones privadas suele estar constantemente atacada por muchos activistas sociales, pero los flujos de ingresos no disminuyen. CXW debe progresivamente reducir el apalancamiento ha utilizado por ir ampliando sus propiedades. Técnicamente ya no es un REIT, dado que no reparten dividendos.

Decir es una empresa sin riesgo es mentir, presenta problemas por su naturaleza opresora, pero la posible rentabilidad va acorde al riesgo. GEO Group (GEO) es una empresa muy parecida con mayor endeudamiento.

VICI Properties

Invertir REITs - VICI - Invertir Casinos

Ticker: VICI

VICI Properties es un REIT autogestionado que posee una de las carteras más grandes de casinos, habitaciones cerca de casinos y entretenimiento del mercado. Esto incluye el famoso Caesars Palace de Las Vegas. En la actualidad, la cartera de VICI consta de unos 28 casinos, 17800 habitaciones de hotel y más de 200 restaurantes, bares y discotecas.

VICI tambiene gestiona cuatro hipódromos y 28 campos de golfs (4 de competición).

También disponen de otros activos más regionales, que ascienden a unas 6000 habitaciones de hotel y unos 900000 metros cuadrados de terreno cerca de otros casinos.

The Show Must Go On

Conclusiones Invertir REITs

Invertir REITS - ETFs y Acciones REITs

Si bien se puede considerar el market timming un factor a tener en cuenta en otros activos, no es especialmente relevante en este sector, nos beneficiamos del “time in the market”.

A pesar de los rendimientos sólidos que los REITs han desempeño durante un período de tiempo prolongado, las acciones de REIT generalmente están sub-utilizadas como una herramienta de diversificación de cartera.

La asignación de una parte de nuestra cartera a inversiones del tipo REIT dependerá de nuestro perfil de riesgo y objetivos. Una diversificación de entre el 15% al 20% en diferentes activos inmobiliarios puede ser una buena referencia para la mayoría de los inversores.

No dudaría en coger un ETF sólido como base, siempre se puede añadir algún REIT más especializado posteriormente. De la misma forma, mirar día a día la cotización de nuestros REITs no tiene ningún sentido, se ven beneficiados en periodos amplios de tiempo.

Invertir REITS - ETFs y Acciones

Por último, destacar una gran cantidad de investigaciones (research) han demostrado como invertir en REITs ayuda a reducir el riesgo y aumenta la rentabilidad de una cartera de acciones y bonos.

No es ni de lejos un sector para las personas buscan una gran rentabilidad, pero si uno a tener muy en cuenta cuando creamos una cartera resistente.

No descarto poco a poco ampliar más el tema, de momento ya conocemos todas las bases.

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